专治白癜风最好的医院 https://wapjbk.39.net/yiyuanzaixian/bjzkbdfyy/（报告出品方/作者：华安证券，王洪岩）1开发端业绩承压领跑，前三阵营保持稳中有升1.1营收：规模稳增，基本面向好，前瞻深耕四大城市群公司整体业绩基本面向好，营收增速连续三年稳健增长。公司自年首次跻身《财富》“世界强”榜单，已经连续6年上榜，年位列第位，此前分别位列榜单第、、、、位。公司年营业收入.1亿元，同比增长13.92%，相对于年和年的两次营收增速低谷，年遭受新冠肺炎疫情下营收增速回调幅度较小，反映了公司稳健的经营风格。在公司收入贡献构成中，开发业务占比仍居首位达95.5%，物业部分较往年稳步提升至3.7%；其他业务占比为0.8%，与年相比有所下降，原因在于万科年开始“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。值得注意的是，年开发业务仍然实现了销售金额.5亿元，同比增长了11.6%，疫情期间仍保持两位数增长实属不易。抗击新冠病毒卓有成效，房地产行业表现强劲韧性。年中国成为全球唯一实现正增长的主要经济体。在全年社会消费品零售总额下降3.9%的前提下，固定资产投资增长2.9%，其中房地产开发投资增长7%，其占固定资产投资比重升至27.3%的历史高位。出于疫情防控需求，居民在住所，包括自有住房和租赁住房，所停留的时间占比最高的一年，随之催化出全新的“居住刚需”，如居家办公的需求、对品质物业的需求、社区1km内的社交、零售需求、对大健康的需求，新冠肺炎疫情的发生将这些之前被市场忽略的需求从幕后走到台前。对于“一根筋”去做好产品、好服务的万科而言是利好消息，万科产品竞争力、对客群的分析和敏锐度都处于行业前列。1.2销售：疫后韧性超预期，行业集中度加速提升疫后房企销售超预期，行业集中度加速提升。年万科在全国商品房市场的份额约4.03%，多年保持稳健水平，行业TOP20集中度从年25.2%提升至年41.0%。在市场扩容的前提下，万科稳居前三阵营，主要得益于之前累积的规模优势、品牌认可度和注重科学管理与时俱进。从重点城市销售额来说，万科占据行业龙头优势不变。1）总体实力前列，在43个城市的销售金额位列前三，市场占有率达4.03%。2）龙头城市拉开差距，万科在23个城市销售市占率达第一位，其中包括上海、成都、苏州、西安、合肥、福州、南昌、沈阳、长春、大连、东莞、中山等重点城市；在14个城市销售市占率排第二位，其中包括天津、南京、宁波、郑州、无锡、昆明等重点二线城市；在6个城市市占率排名第三位，其中包括北京、杭州、广州、重庆、贵阳和漳州。在个别城市万科展现出绝对统治力，如上海年销售额达.5亿元，较年亿元的销售量仍有8.4%的增速，在房地产一线调控政策缩紧和新冠疫情影响的背景下实属不易。分城市能级来说，万科仍在多个城市具有“统治力”。受年疫情和政策调控影响，万科在一线城市里仅上海保持了市占率上升，北京市占率有所下降但是排名同比年上升了3位进入TOP4。深圳是排名下滑比较严重的，全口径销售额从年亿缩水成年63.5亿。万科一线市占率总体缩水主要原因在于：a）年是货值消化大年，导致年供应量不足；b）年货值结构有所调整，因为限购等原因万科转向培养去化率高且政策没有那么严苛的二线城市，如成都、沈阳市占率上升至首位，苏州年市占率排位上升了12位，长沙市占率上升7位，青岛市占率上升至前4位。其他TOP10房企采取的策略也类似于万科，如年融创和保利在北京的市占率排名分别下滑6名和11名，在苏州的市占率排名都有大幅提升，名次都上升了20名及以上；除中海以外，本文统计的万科、融创、保利、华润和金地都在环长三角的二线城市区域守住了基本盘，且在个别城市市占率名次较年都有较明显的提升。1.3利润：承压领跑行业，“内外兼修”或持续恢复行业毛利率探底，后期万科净利率有望得到修复。年万科总体毛利率29.3%，净利率14.2%，分别同比下降7.0pct及0.8pct。万科房地产相关业务的毛利率为22.6%，同比下降4.6pct。公司全面摊薄净资产收益率为18.5%，较年下降2.2pct。开发业务毛利率水平与TOP50房企的平均值基本持平，下降主要原因在于：1）宏观环境导致地产开发业务成本大幅上升，同比增长26.2%，大幅超过地产开发收入13.8%的增速；2）年~年由于市场热情高涨，土地溢价率高企，该阶段获得的土地转化货值集中在年进入结算周期，恰逢多地刚好执行限价调控政策，因而面粉价格逼近面包价格，导致毛利空间缩减。往后看，万科总体净利率有望得到修复，原因在于：1）疫后销售费用有望降低。由于新冠疫情因素，“三费”中销售费用同比增长17.6%，因疫情催化各家头部开发商开始大笔投入扩大网络销售渠道，如各类营销类APP和小程序来获取私域流量。根据乐居财经估计，30%成为线上营销天花板，私域流量达到30%临界点后需要从公域流量中引流，之后获取流量的成本将呈几何级增长。以万科的e选房为例，年上线，兼有app和